Reguleringsplan

På denne siden finner du informasjon om hva en reguleringsplan er og hvordan man må utarbeide en reguleringsplan.

Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan (pbl. § 12-1) er en detaljplan med tilhørende bestemmelser som regulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø innenfor avgrensede områder i en kommune. Rammer for reguleringsformål og reguleringsbestemmelser er gitt i pbl. § 12-5 og § 12-6.

Reguleringsplaner vedtas normalt av kommunestyret, og en vedtatt reguleringsplan er straks rettslig bindende for alle tiltak innenfor planområdet. Reguleringsplanen gir adgang til å foreta ekspropriasjon og den gir rettighet til å utnytte arealene slik reguleringsplanen angir. Det kan utformes to typer reguleringsplaner: Områderegulering og detaljregulering

Områderegulering

Områderegulering brukes der det er behov for avklaringer om arealbruken for et område. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen, men kan også utarbeides av private. Etablering av en områderegulering gir en mer helhetlig kontroll på hvordan et område utvikles. Det gir forslagsstillere forutsigbarhet med tanke på hvordan kommunen vil at området skal utvikle seg, og hvilke forutsetninger som skal ligge til grunn for et godt samarbeid.

Detaljregulering

Detaljregulering brukes for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Private aktørers rett til å fremme planforslag er hovedsaklig knyttet til detaljregulering. Forslag til detaljregulering stilles ofte av private som ønsker å bygge noe nytt, endre bruken av et bygg eller område, eller på andre måter bidra til utvikling. De stiller da et forslag som en detaljregulering til kommunen. I detaljregulering defineres detaljene for utbyggingen i samråd med kommunen og statlige etater, eller andre som berøres av prosjektet. Kommunen kan også selv stille forslag til detaljregulering. Dette gjøres først og fremst for kommunens egne bygg, som for eksempel skoler, sykehjem eller komunaltekniske anlegg.

Endring av plan etter forenkla planprosess

Hovedregelen er at endring av en reguleringsplan følger de samme reglene for prosess som en ny plan, jf. pbl § 12-14, med vedtak i kommunestyret. Endringer etter forenklet prosess kan vedtas av administrasjonen (delegert fra kommunestyret). Dette gjelder dersom alle disse tre kriteriene er oppfylt:

1) Endringene vil i liten grad påvirke gjennomføringen av planen for øvrig.

2) Endringene går ikke ut over hovedrammene i planen.

3) Endringene berører ikke hensynet til viktige natur- og friluftsområder.

Kommunen må i hvert enkelt forslag til endring av plan konkret vurdere forholdet til kriteriene ovenfor.