Ofte stilte spørsmål og begreper

Ofte stilte spørsmål:

Hva er status på byggesaken?

Dersom du lurer på status i byggesaken din kan du gjøre et søkt i Postlister og innsyn 
Her kan du blant annet søke på gnr/bnr og få frem alle dokumenter som kommunen har i saken din.

Hva er behandlingstid for byggesaker?

Hovedregelen for behandlingsfristen vår er 3 uker for byggetiltak som er i tråd med regelverket, og 12 uker for mer omfattende saker. 

Kommunens behandlingsfrist

2 uker

• Forhåndskonferanser har i utgangspunktet en behandlingstid på to uker. Dette betyr at kommunen vanligvis vil behandle forespørsler om forhåndskonferanser innen denne tidsrammen. Imidlertid kan behanldingstiden være lengere i perioder med mange saker. 

3 uker

• Igangsettingstillatelse
• Midlertidig brukstillatelse
• Ferdigattest
• Byggesøknader der alle vilkårene i Plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-7 andre og tredje ledd er oppfylt
• Endringssøknader der alle vilkårene i pbl. § 21-7 andre og tredje ledd er oppfylt

12 uker

• Rammetillatelse
• Byggesøknader der ikke alle vilkårene i pbl. § 21-7 andre og tredje ledd er oppfylt
• Endringssøknader der ikke alle vilkårene i pbl. § 21-7 andre og tredje ledd er oppfylt
• Dispensasjon i byggesaker, som eks. dispensasjon fra byggegrensen mot vann og vassdrag 

Hvordan beregnes behandlingstiden?

Behandlingstiden regnes i utgangspunktet fra vi mottar søknaden, dersom den er komplett. Ved mindre mangler regnes ikke tiden du bruker på å komplettere søknaden med i behandligstiden. Dersom manglene er avgjørende for vår vurdering av søknaden, starter saksbehandlingstiden når all dokumentasjon foreligger.

Hva skjer hvis kommunen ikker overholder behandlingsfristen?

For byggesøknader med en 3-ukers frist, anses tillatelsen som gitt og tiltaket kan igangsettes dersom vi ikke har behandlet en komplett søknad innen fristen. Vær oppmerksom på at dette skjer på egen risiko, og du kan fortsatt motta mangelbrev, avslag eller anmodning om omprosjektering. 

For byggesøknader med en 12-ukers frist, reduseres gebyret hvis vi ikke har behandlet en komplett søknad innen fristen. Gebyret reduseres med 25% av det totale gebyret for hver påbegynte uke over fristen. 

Hvis ferdigattest ikke er gitt innen 3 uker, kan bygningen tas i bruk. 

Hvor finner jeg søknadsskjema, kart og naboliste?

På nettsiden til Direktoratet for byggkvalitet finner du skjemaer: Søknadsskjemaer for mindre byggeprosjekter på boligeiendom - Direktoratet for byggkvalitet

Kart og gjeldene plan for din eiendom kan du finne her: Gjeldene plan for din eiendom

Naboliste til din eiendom kan du finne her: Nabovarsel

Hva gjør jeg hvis det ikke er ferdigattest på eiendommen min?

En ferdigattest gis bare for bygg som det er søkt om, og som kommunen har gitt tillatelse til. Først bør du sjekke om huset eller bygget er så gammelt at det ikke var krav om byggetillatelse eller ferdigattest da det ble bygget. Alle byggesaker som er søkt om etter 1. januar 1998 må ha en ferdigattest før de kan tas i bruk. Dette gjelder både små prosjekter du gjør selv, og større prosjekter med profesjonelle firmaer.

Kommunen gir ferdigattest når de kan bekrefte at prosjektet er planlagt og utført i tråd med tillatelsen og plan- og bygningsloven (pbl.).

Kommunen kan ikke gi ferdigattest for prosjekter som det ble søkt om før 1. januar 1998, i henhold til pbl. § 21-10, femte ledd. 

Hvis du ønsker ferdigattest på et prosjekt som har hatt en ansvarlig søker (profesjonell), må det firmaet sende inn søknad om ferdigattest. 

Skjema for ferdigattest finner du her: Søknad om ferdigattest

Hva kan jeg bygge uten å sende inn byggesøknad?

Her kan du finne informasjon om tiltak som er unntatt søknadsplikt: Bygge uten å søke

Kan jeg sende inn digital søknad?

Digitale løsninger gjør det enklere å levere komplette søknader, som gir raskere saksbehandling. Vi anbefaler derfor at dette benyttes.

• For privatpersoner: Digitale tjeneser for byggesøknader - privatpersoner
• For profesjonelle: Digitale løsninger for plansaker og byggesøknader - profesjonelle

Hva koster en byggesøknad?

Gebyr for behandling av en byggesøknad kommer an på hva det søkes om. Mer informasjon om gebyrene for byggesaker kan du finne her: Gebyrregulativ - 2025 

 

Vanlige begreper:

Tiltakshaver

Tiltakshaver er den personen eller juridiske personen som et tiltak utføres på vegne av. Dette betyr at tiltakshaveren er ansvarlig for å initiere og følge opp tiltaket, enten det dreier seg om bygging, endring eller riving av en bygning, eller andre typer tiltak som krever tillatelse fra myndighetene.

Tiltakshaveren har også ansvar for å sikre at tiltaket gjennomføres i samsvar med gjeldende lover og forskrifter, og at nødvendige tillatelser og godkjenninger er på plass før arbeidet starter.

Ansvarlig søker

Ansvarlig søker er tiltakshavers representat ovenfor kommunen i byggesaker. Denne rollen innebærer flere viktige oppgaver og ansvar.

• Ansvarlig søker sørger for at søknaden om byggetillatelse er korrekt utført og inneholder alle nødvendige opplysninger.
• De koordinerer alle involverte parter som har ansvarsrett i prosjektet, og sikrer at alle krav og regler følges.
• Ansvarlig søker fungerer som bindeledd mellom tiltakshaver og kommunen, og håndterer all nødvendig kommunikasjon.
• De sørger for at tiltaket avsluttes med en søknad om ferdigattest når arbeidet er fullført.

Denne rollen er avgjørende for å sikre at byggeprosjekter gjennomføres i samsvar med gjeldende lover og forskrifter.

Kommuneplan

En kommuneplan er en overordnet arealplan som dekker hele kommunen. Alle kommuner har en kommuneplan, og denne revideres vanligvis hvert fjerde år. Kommuneplanen består av et kart som viser både nåværende og fremtidig arealbruk for kommunen, samt tilhørende bestemmelser som regulerer bruken av arealene.

Hvis eiendommen din ikke er regulert gjennom en detaljert reguleringsplan, er det kommuneplanen som bestemmer hvordan du kan utnytte eiendommen. Dette sikrer at utviklingen i kommunen skjer på en planlagt og helhetlig måte, og at det tas hensyn til både lokale behov og overordnede mål.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er et verktøy som brukes for å styre bruken av arealer innenfor et bestemt geografisk område. Planen består av et kart som viser det regulerte området, samt tilhørende bestemmelser som regulerer bruken av dette området.

Bestemmelsene i en reguleringsplan kan inneholde detaljer om hva slags bygninger som kan oppføres, hvor høye de kan være, og hvor mye av tomten som kan bebygges. Dette sikrer at utviklingen av området skjer på en kontrollert og planlagt måte, og at det tas hensyn til både miljømessige og samfunnsmessige faktorer.

Grad av utnytting (utnyttelsesgrad)

Utnyttelsesgrad (u-grad) er et verktøy som planleggere bruker for å bestemme hvor mye som kan bygges i et område, og dermed avgrenser hvor mye du kan bygge på din eiendom. Utnyttelsesgrad kan angis på forskjellige måter, men vanligvis angis det som bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA).

Hvis utnyttelsesgraden er satt til 30 % bebygd areal (BYA), betyr dette at 30 % av eiendommen kan bebygges, så lenge det ikke strider mot annet regelverk. Hvilken grad av utnytting som gjelder for din eiendom, fremkommer av reguleringsplan eller kommuneplan.

Mer informasjon og illustrerte eksempler kan du finne her: Regjeringens veiledning om grad av utnytting 

Bebygd areal (BYA)

Bebygd areal (BYA) er det areal som bygningen opptar av terrenget, inkludert bygningsdeler utenfor fasadelivet som har betydning for bruken av underliggende terreng. For mer informasjon se her: § 5-2. Bebygd areal (BYA) - Direktoratet for byggkvalitet 

Bruksareal (BRA)

Bruksareal er alle målbare plan inne i bygningen, pluss åpne arealer med overbygg (som carport eller lignende). For mer informasjon se her: § 5-4. Bruksareal (BRA) - Direktoratet for byggkvalitet 

Bruttoareal (BTA)

Bruttoareal (BTA) er et begrep som brukes i matrikkelloven for å beskrive det totale arealet av en bygning, inkludert yttervegger. Bruttoarealet inkluderer alle etasjer i en bygning.

I byggesaker spør vi om det kan sendes inn informasjon om bruttoareal for registrering i matrikkelen. Dette er på grunn av at det i matrikkelloven er viktig for registering og verdiberegning av eiendommer. Det brukes blant annet ved eiendomsskatt, taksering og forsikringer. 

Bebygd eiendom

En eiendom anses som bebygd når eiendommen er bebygd med en bygning som er i størrelsesorden tilsvarende småhus (bolig). 

Mønehøyde

Mønehøyde er et byggteknisk begrep som beskriver høyden til skjæringen mellom to skrå takflater. Dette betyr at mønehøyden måles fra bakkenivå (ferdig planert terreng) opp til toppen av taket der de to skrå takflatene møtes.

Mønehøyden er viktig for å sikre at bygninger holder seg innenfor de høydebegrensningene som er satt i reguleringsplaner eller kommuneplaner. Dette bidrar til å opprettholde en harmonisk og estetisk tiltalende bygningsmasse i et område. 

Gesimshøyde

Gesimshøyde er et begrep som brukes i byggteknisk sammenheng for å beskrive høyden til skjæringen mellom ytterveggen og takflaten på en bygning. Dette betyr at gesimshøyden måles fra bakkenivå (ferdig planert terreng) opp til der ytterveggen møter taket.

Hvis taket har et oppbygg eller en parapet som stikker mer enn 0,3 meter opp over takflaten, regnes gesimshøyden til toppen av dette oppbygget eller parapetet. 

Dispensasjon

Med dispensasjonssøknad menes tillatelse til enkelttilfeller å fravike bestemmelser/planer til gunst for søker. En dispensasjonssøknad er et unntak fra planen i ett enkelt tilfelle, men planen som sådan blir uendret.
Dispensasjon kan eksempelvis benyttes der forholdene har endret seg eller det dukker opp momenter som ikke er tatt hensyn til ved planbehandlingen. Dispensasjon vil være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak fra plan, og ved varige unntak hvor det ikke anses ønskelig å endre planen.

Når kan det gis dispensasjon?

Det kan gis dispensasjon fra bestemmelser/kart fastsatt i eller i samsvar med plan- og bygningsloven (kommuneplanens arealdel, kommuneplan, reguleringsplan (områdeplan detaljplan og bebyggelsesplan)), forskrifter og lokale vedtekter.

Det kan ikke gis dispensasjon fra følgende:

• Saksbehandlingsregler
• Plankrav der konsekvensutredning kreves
• Plankrav i pbl. § 12-1 tredje ledd, for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak
• Regler om utbyggingsavtaler i pbl. kapittel 17
• Byggesaksforskriften (SAK10) uten at dette uttrykkelig kommer frem av forskriften

En dispensasjon skal ikke undergrave plangrunnlaget eller hensikten bak en bestemmelse. Vesentlige planforutsetninger må ikke fravikes ved bruk av dispensasjon. At en plan er gammel, er i seg selv ikke et tilstrekkelig hensyn å dispensere. En dispensasjonssøknad som åpenbart berører konfliktfylte forhold eller omfattende avvik fra planen skal helst gjennomføres som en planendring.

Vilkår som må oppfylles for å få dispensasjon

Pbl. § 19-2 andre ledd sier at en dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene.

Følgende momenter vektlegges ved vurdering av en dispensasjonssøknad:

• Formålet med bestemmelsen
• Fordeler og ulemper
• Statlige og regionale rammer og mål
• Uttalleser fra direkte berørte interne og regionale myndigheter
• Konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet
• Naturmangfoldloven, kulturminneloven, jordloven og andre relevante lover

Hvordan begrunne en dispensasjonssøknad?

En søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. pbl. § 19-1. Dersom søknaden ikke er grunngitt vil den ikke bli behandlet. 

Som minimum bør følgende begrunnelse være på plass:

• Hva er det som gjør at hensynene det søkes om dispensasjon fra ikke bli vesenlig tilsidesatt?
• Hva er fordelene og ulempene med tiltaket, og hva er det som gjør at fordelene er klart større enn ulempene?

Husk at en dispensasjonssøknad må nabovarsles etter pbl. § 29-4, jf. § 19-1. 

Bygninger som ikke skal brukes til beboelse

Bygning som ikke skal brukes til beboelse betyr at bygningen ikke kan inneholde kjøkken, stue, soverom eller våtrom. 
Det vil si at bygningen kan brukes til bod, verksted, søppelskur, sykkelskur, garasje, carport, vedbod og dukkehus. Den kan også benyttes til hobbyverksted, atelier, lysthus, øvingslokale o.l., samt at den kan inneholde ladestasjon med nødvendige elementer for ladepunkter for elektriske kjøretøy. 

Situasjonsplan

En situasjonsplan er en detaljert tegning som viser hele eiendommen din og hvordan bygninger og andre elementer er plassert i forhold til hverandre og til eiendomsgrensene. Når du sender inn søknad til kommunen må det vedlegges situasjonsplan til søknaden. På situasjonsplanen skal det tegnes inn og målsette det du skal bygge, rive eller endre.