Bruksendring, midlertidige bygninger og badstue

Lurer du på om det er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven å etablere hybel eller separate boenheter, oppføre midlertidig konstruksjoner, bygninger og anlegg, eller oppføring av badstue på din eiendom, har vi samlet noe av informasjonen her.

Hybel og separat boenhet

Skal du lage separat boenhet eller utleiedel? Da må du sende inn byggesøknad etter plan- og bygningsloven.

Hva er gjeldende for din eiendom?
Alle eiendommer i Drangedal kommune er omfattet av kommuneplan. Flere eiendommer er i tillegg omfattet av en kommunedelplan og/eller en reguleringsplan.

Planene består av kart med bestemmelser og sier noe om hvordan området kan brukes og hva som kan bygges. Bestemmelsene kan være strengere enn de generelle reglene etter plan- og bygningsloven og de tilførende forskriftene. Det er derfor viktig at du sjekker hva som er gjeldende for din eiendom, før du går videre med ditt prosjekt.

Her kan du finne informasjon om hva som gjelder for din eiendom: Gjeldene plan for din eiendom

Se hva som er godkjent i tidligere byggesaker på din eienndom i Postlister og innsyn

Byggesøknad
Byggesøknad kan du sende inn på egenhånd dersom du f.eks. endrer rombruken fra tilleggsdel til hoveddel innenfor samme branncelle (for eks. fra bod til soverom).

Vi anbefaler å bruke digitale tjenester for byggesøknader, som du kan finne her: Digitale tjenester for byggesøknader

Du kan sende byggesøknad med hjelp av fagfolk (selskap) dersom:

• du skal etablere en separat boenhet
• du skal endre på bærevegger eller pigge opp et bærende gulv
• du skal dele opp leilighet/hus til et større antall hybler (hyblifisering)

Du må da ta kontakt med en ansvarlig søker (eks. arkitekt, byggmester, ingeniør osv.), som sender inn søknaden på dine vegne.

Din rolle er å være tiltakshaver i byggesaken
Din roller som tiltakshaver i byggesaken betyr at du eier prosjektet i byggeperioden og viderefører ansvaret til fagfolk. Tiltakshaver kan være deg som enkeltperson, en institusjon, en organisasjon eller et foretak. Vi gjør oppmerksom på at ansvarlig søker er tiltakshavers representant ovenfor kommunen. Hvis du som er tiltakshaver har spørsmål om søknaden, ber vi deg derfor om å rette disse spørsmålene til ansvarlig søker, som kan ta kontakt med oss ved behov.

Foretakene skal erklære ansvar
Foretak som skal ha en ansvarlig rolle i en byggesak, det vil si som søker, prosjekterende, utførende eller kontrollerende, må erklære ansvarsrett. En erklæring om ansvarsrett bekrefter for kommunen at foretaket påtar seg det juridiske og offentligrettslige ansvaret for søknaden, og at de har den nødvendige faglige kompetansen som loven krever. Ansvarlig søker sender inn erklæring om ansvarsrett fra foretakene sammen med annen relevant dokumentasjon for byggesøknaden.

Er det hybel eller separat boenhet?

Hybel
En hybel er en mindre del av en bolig som har en intern tilgang, trapp eller dør til resten av boligen, og er derfor ikke det samme som en separat boenhet. Hybel er ikke definert i plan- og bygningsloven og skal ikke brukes som rombenevnelse i byggesak. Hvis du ønsker å bruke en del av boligen din som hybel, må alle oppholdsrommene i boligen være godkjent som rom for varig opphold. Hvis rommene ikke er godkjent, kan du søke om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. 

Hyblifisering
Hyblifisering er når du tilrettelegger eller bygger om boligen din til en rekke hybler med et antall beboere som boligen ikke opprinnelig kan vært bygd for. Det er i utgangspunktet ikke søknadspliktig å sette opp lettvegger så lenge de nye rommene tilfredsstiller byggtekniske krav (TEK17), men det kan føre til en søknadspliktig hyblifisering.

Ved hyblifisering legges det opp til at det kan bo flere personer enn det som er vanlig for en bolig med tilsvarende størrelse og romløsning. Dette kan ha konsekvenser for brannsikkerhet og medføre økt belastning på fellesarealer og omgivelser. Det blir økt behov for parkeringsplasser, økt press på teknisk infrastruktur og ustabilt bomiljø. Slik bruksendring er søknadspliktig og må søkes om av fagpersoner (selskap).

Separate boenheter
Det er alltid søknadspliktig etter plan- og bygningsloven å opprette en separat boenhet, som en ny leilighet.

Boenheten må oppfylle alle krav som stilles til en boenhet i teknisk forskrift (TEK17) og arealplaner. Dersom du vil opprette eller få godkjent en separat boenhet, må du søke ved hjelp av fagfolk. Før du engasjerer en ansvarlig søker kan det være lurt at du setter deg inn i noen av de kriteriene som kreves for å få godkjent en separat boenhet etter plan- og bygningsloven.

Boenheten må: 

• være fysisk adskilt fra resten av boligen med lukkede skillekonstruksjoner som vegger, gulv og tak
• ha alle hovedfunksjoner som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett
• ha egen separat inngang
• tilfredsstille alle branntekniske krav slik at boenheten utgjør en egen branncelle
• tilfredsstille alle øvrige krav til takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon og parkering m.m.

Du kan lese mer om de tekniske kravene hos Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) her: Byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning

Gjennom vedtatte planer, som kommuneplan, kommunedelplan og reguleringsplaner, kan det også være andre krav som må oppfylles. Dette kan for eksempel være krav til uteareal, parkering, størrelsen på boenheten og antall boenheter i et regulert område osv..

Du kan finne informasjon i Gjeldende plan for din eiendom

Utleie av bolig
Utleie av bolig reguleres ikke av plan- og bygningsloven, men arealet som leies ut må være godkjent som boligareal.

Både en hybel og en separat boenhet kan leies ut dersom arealet er godkjent til boligformål.

Sjekk om boligen er godkjent til boligformål i Postlister og innsyn

Tekniske krav til utleiedel i egen bolig
Huseierne har laget en artikkel som viser til hvilke tekniske krav som må oppfylles ved utleiedel i egen bolig: Tekniske krav til utleiedel i egen bolig | Huseierne

Boligdugnaden er utviklet av Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK), Husleietvistutvalget og Kommunal- og distriksdepartementet. Her får du tips og råd når du vil leie ut: Boligdugnaden

Bruk av fritidsbolig til boligareal
Å begynne å bo fast i en fritidsbolig vil være en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven. Ved bruk av fritidsbolig til boligformål vil dette være i strid med hva fritidsboligen er godkjent som. Boenheten må oppfylle alle krav som stilles til en boenhet i teknisk forskrift (TEK17) og arealplaner. Dersom du ønsker en bruksendring fra fritidsbolig til bolig, må du søke ved hjelp av fagfolk (ansvarlig søker). Før du engasjerer en ansvarlig søker kan det være lurt at du setter deg inn i noen av de kriteriene som kreves for å få godkjent en boenhet etter plan- og bygningsloven.

Er eiendommen regulert til boligbebyggelse? Dersom planen ikke åpner for boligbebyggelse, må du søke om dispensasjon fra arealformålet.

Ønsker du å kun bruke det som midlertidig bostedsadresse, har Drangedal kommune retningslinjer, som du kan finne her: Retningslinje for midlertidig bostedsadresse

Eiendomsskatt og boenheter
Det at en separat boligenhet oppfyller kravene for å få ekstra bunnfradrag for eiendomsskatt, betyr ikke at den er godkjent etter plan- og bygningsloven eller tilfredsstiller de byggtekniske kravene. Her kan du lese mer om Eiendomsskatt 

 

Midlertidig tiltak

Skal du plassere et tiltak midlertidig på eiendommen, er det ikke sikkert du trenger å søke om det.

Midlertidige tiltak (bygninger, kontraksjoner eller anlegg), kan være tiltak som: midlertidige brakker, boligbrakker, konstruksjoner som skal bygges eller monteres på stedet, som demonterbare tribuner, haller, større telt, boder, kiosker og podier, eller transportable innretninger mv.

Plan- og bygningsloven skiller mellom midlertidig og varig tiltak. Bygninger, konstruksjoner og anlegg er midlertidige når de skal plasseres for en kortere periode enn 2 år. Det er en forutsetning at de ikke fører til arealinngrep som gir varige synlige sport etter tiltaket er fjernet.

Med varige tiltak menes tiltak med varighet over 2 år. Slike tiltak må du ofte søke om med hjelp av fagfolk (eks. arkitekt, byggmester, ingeniør osv.), og de må være i tråd med arealplaner som gjelder for eiendommen.

Merk at gjentagende og/eller sesongbaserte tiltak kan anses som varige tiltak. Det betyr at dersom du plasserer en midlertidig bygning, konstruksjon eller anlegg gjentagende eller sesongbasert på eiendommen din, så kan det vurderes som et varig tiltak.

Hvilke regler gjelder for midlertidig tiltak?
Midlertidige tiltak som skal stå på eiendommen mindre enn 2 måneder, er ikke søknadspliktige.

Midlertidige tiltak som skal stå på eiendommen i en periode fra 2 måneder og inntil 2 år, vil ofte være søknadspliktige, men det er mulig å søke om slike tiltak på egen hånd.

Plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg må ikke plasseres slik at de hindrer allmenn ferdsel eller friluftsliv. De må heller ikke føre til vesentlig ulempe for omgivelsene. Dette kan eks. gjelde skjemming av kulturminner eller kulturmiljøer, som enten er fredet etter kulturminneloven eller regulert til bevaring og omfattet av egen hensynssone.

Byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder også for midlertidige bygninger, med unntak av visse kapitler som gjelder så lagt de passer. Les mer om når TEK17 kommer til anvendelse her: § 1-2. Forskriftens anvendelse på særskilte tiltak 

Søknad sendt av ansvarlig foretak eller tiltakshaver skal gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltaket, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-2 og byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4. For midlertidige innretninger som skal benyttes til personopphold må det redegjøres for at kravene i teknisk forskrift (TEK17) for å ivareta helse, miljø, sikkerhet (herunder brann), brukbarhet er ivaretatt. Fore slike midlertidige tiltak kan det være aktuelt å kreve uavhengig kontroll.

Midlertidig anleggsbrakke
Du trenger ikke å søke om plassering av bygninger, konstruksjoner eller anlegg på eller i direkte tilknytning til bygge- og anleggstomt hvor arbeid pågår. Du kan lese mer om dette i Byggesaksforskriften (SAK10) § 4-2. Unntak for plassering av særskilt bygning, konstruksjon eller anlegg

En slik midlertidig innretning kan stå lenger enn 2 år, dersom byggearbeidet anleggsbrakken er i tilknytning til varer lenger enn 2 år. Det er en forutsetning at arbeidet har et visst omfang og pågår med en viss kontinuitet, og at plasseringen av de aktuelle innretningene er nødvendig og i direkte sammenheng med bygge- og anleggsarbeidet.

Brakkerigger som ikke er i direkte tilknytning til bygge- eller anleggstomten, må fremdeles søkes om. Slike brakkerigger som skal stå i inntil 2 år, kan du søke om på egen hånd.

Det er viktig at brakkerigger ikke plasseres i konflikt med ledningsanlegg for vann og avløp og at hensyn til brannsikkerhet og spredningsfare vurderes.

I tilfeller hvor en er usikker på om tiltak er søknadspliktig eller ei, må dette avklares med kommunen.

Arbeidsplasser
Tiltakshavere må søke Arbeidstilsynet om samtykke for tiltak som er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven og som skal brukes, eller vil i fremtiden sannsynlig bli brukt av en virksomhet som er omfattet av arbeidsmiljøloven. Her kan du se hvilke tiltak (bygg, lokaler og installasjoner) som må ha samtykke: Tiltakstyper for Arbeidstilsynet - Geonorge Register

Tiltak som er søknadspliktig til Arbeidstilsynet, må ha samtykke før det kan gis igangsettingstillatelse i byggesaken.

Du kan finne mer informasjon og veiledning på Arbeidstilsynets nettside: Byggesak – søk om Arbeidstilsynets samtykke

Campingvogn og vinteropplag av fritidsbåt
Du trenger ikke å søke om plassering av campingvogn eller fritidsbåt på bebygd bolig- eller fritidseiendom. Plasseringen kan også være lenger enn 2 år uten at du må søke.

Unntaket fra søknadsplikten for fritidsbåt gjelder kun vinteropplag. Det betyr at plassering ut over dette, vil være søknadspliktig.

Du trenger ikke å søke om plassering av campingvogner på campingplass. 

 

Badstue/sauna

Oppføring av frittliggende badstue/sauna kan være søknadspliktig. Holth og Winge har utredet søknadsplikten for offentlig tilgjengelige badstuer, som går inn i regelverket og hva som utløser søknadsplikt. Denne kan du finne her: Etablering av offentlig tilgjengelig badstuer